Bail commercial



Qu’est-ce qu’un bail commercial ?


Le bail commercial est un contrat de location d’ensembles de locaux dans lesquels un fonds de commerce ou un fonds artisanal est exploité. Il peut, par soumission expresse au statut des baux commerciaux, concerner des activités professionnelles. Son régime est codifié aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire à qui il va conférer une sorte de propriété commerciale. Celui-ci a en effet droit au renouvellement de son bail et peut le céder librement à son successeur. De plus, si le montant du loyer est libre lors de la conclusion du contrat, il est ensuite plafonné lors du renouvellement, et sa révision en cours de bail est strictement encadrée.

Le bail commercial est-il astreint à une forme particulière ?


Un bail commercial peut être conclu par acte sous seing privé ou par acte notarié. Toutefois, s’agissant d’un débit de boisson ou de locaux dans lesquels sont entreposées les boissons du débitant, la forme notariée est obligatoire pour éviter l’infraction de recel de débit de boissons. La forme notariée est aussi obligatoire pour les besoins de la publicité foncière si le bail a une durée de plus de douze ans.

Quels avantages procure un bail commercial établi sous la forme notariée ?


Hormis les bénéfices habituels qu’offre l’acte authentique, les avantages du bail notarié sont nombreux, notamment, quant :

  • au contrôle de la capacité et des pouvoirs des parties signataires ;
  • les modalités de levée de l’option ;
  • au contrôle du bien, objet du contrat (désignation, servitudes pouvant le grever, situation hypothécaire, origine de propriété, diagnostics) ;
  • à l’information des parties sur l’étendue de leurs droits et engagements, notamment quant aux activités qu’il est possible d’exercer (bail tous commerce ou non), quant à la charge de la mise aux normes des locaux loués, aux modalités de cession du bail, aux éventuelles sous-locations ;
  • au respect des règles d’urbanisme commercial ;
  • au montant du loyer et aux modalités de sa révision (choix de l’indice, révision triennale ou non) ;
  • au choix du régime fiscal (option pour la TVA ou non).

Le bail commercial est un acte grave tant pour le preneur que le bailleur. Pour le bailleur, il définit la portée de ses engagements qui peuvent être importants s’ils ne sont pas limités conventionnellement et qui sont déterminants de la valeur de l’immeuble. Pour le preneur, il constitue la pièce maîtresse de son exploitation commerciale et de sa transmission.

La force exécutoire attachée au bail commercial est particulièrement importante pour le bailleur en raison de la nécessité de pouvoir agir rapidement en cas d’impayés. Le fait d’être doté d’un tel titre constitue un avantage décisif car, pour un bail sous seing privé, il conviendra de saisir le juge pour obtenir un titre exécutoire. On peut même considérer que ne pas conseiller un acte notarié constitue une erreur de conseil.

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