Démembrement de propriété - Usufruit et Quasi-Usufruit



Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?


La propriété est le droit d’exercer une complète maîtrise sur un bien. C’est « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (C. civ., art. 544). Le propriétaire peut disposer de la chose (abusus) comme il l’entend (l’aliéner, la détruire, choisir son mode d’exploitation). Il peut en user (usus) (habiter sa maison par exemple) et en percevoir les fruits (fructus) (louer sa maison et percevoir le loyer).

L’usufruit est le démembrement de la propriété. C’est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (C. civ., art. 578).

L’usufruit est toujours temporaire, soit viager, soit à durée déterminée ; lorsqu’il est consenti à des personnes morales, il ne peut dépasser 30 ans.

Le droit d’usage et de jouissance est conféré à l’usufruitier ; l’abusus appartient au nu-propriétaire. L’usufruitier a donc sur la chose les mêmes droits qu’un propriétaire à l’exclusion de celui d’en disposer ; il doit en conserver la substance.

Si l’usufruit porte sur des choses consomptibles (comme l’argent, les grains, les liqueurs), « l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution » (C. civ., art. 587). On parle alors de « quasi-usufruit », c’est-à-dire d’un usufruit particulier qui confère à son titulaire le droit de disposer de la chose (à charge pour lui d’en restituer une semblable ou sa contre-valeur) : droit qui, habituellement, n’appartient pas à l’usufruitier.

L’usufruit est soit légal, soit conventionnel (C. civ., art. 579). Par exemple, lorsqu’il est universel, il résulte de la loi (usufruit légal du conjoint survivant) ; lorsqu’il porte sur un bien particulier, il résulte d’un acte particulier (par exemple l’usufruit sur un immeuble peut résulter d’une donation ou d’un testament). L’usufruit va toujours naître d’un détachement du droit de propriété qui pourra prendre la forme d’une constitution à titre onéreux, d’une donation, ou résulter d’une succession.

Quel est l’intérêt d’opérer un démembrement de propriété par acte notarié ?


Le démembrement de propriété répartit les attributs de la propriété entre au moins deux personnes différentes. Il est nécessaire de mesurer les conséquences d’une telle opération. Une constitution d’usufruit mal anticipée ou mal organisée peut conduire à des situations de blocage et altérer la substance même de l’actif démembré.

La forme authentique garantira que les modalités du démembrement respectent la volonté des parties. En effet, le notaire exercera son devoir de conseil et s’assurera de l’efficacité de son acte. Il organisera le démembrement de propriété et ses conséquences dans le temps de façon quasi incontestable. En présence d’un « quasi-usufruit », le recours à l’acte authentique est important notamment pour déterminer les modalités de la créance de restitution. Si le démembrement est né sans acte, il sera préférable de rédiger une convention de démembrement pour organiser les droits de chacun. L’acte authentique présente la force d’une conservation sans faille et d’un caractère exécutoire. En présence d’un usufruit qui s’exerce sous la forme d’un « quasi-usufruit », l’acte authentique est important pour déterminer les modalités de la créance de restitution qui sera exécutoire de plein droit.

L’acte authentique présente l’avantage d’une conservation sans faille et d’un caractère exécutoire.

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