Servitudes - Conventions de voisinage



Qu’est-ce qu’une servitude ?


Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire (art.637 du C.civ.). C’est un droit réel concernant deux fonds : le fonds dominant et le fonds servant.

Accessoire indissociable du fonds dominant et constituée pour son utilité, elle ne peut en être détachée (elle ne peut être cédée, hypothéquée ou saisie de manière autonome et indépendante). Elle se transmet de plein droit en même temps que le fonds dominant et le suit en quelques mains qu’ils se trouvent. Elle peut néanmoins être rachetée par le propriétaire du fonds servant avec l’accord du propriétaire du fonds dominant.

Les servitudes sont en principe perpétuelles (elles ne cessent que pour l’une des causes d’extinction prévues aux articles 703 à 710 du Code civil). Toutefois, ce caractère perpétuel n’est pas absolu. Tout d’abord, les servitudes s’achèvent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user (C. civ., art. 703). Ensuite, contrairement à la propriété qui ne s’éteint pas par le non-usage, les servitudes s’éteignent par le non-usage pendant 30 ans (C. civ., art. 706). Enfin, des servitudes temporaires peuvent être établies.

La servitude est un acte important puisqu’elle est soit une limitation plus ou moins forte au droit de propriété (servitude passive : fonds servant), soit elle renforce les prérogatives du droit de propriété (servitude active : fonds dominant). L’acte constitutif de la servitude, ou organisant la relation de voisinage, doit en prévoir les modalités d’exercice.

On peut définir les conventions de voisinage comme un rapport, une relation juridique existant entre deux propriétaires voisins. Il s’agit d’une notion plus vaste que celle de servitude, puisqu’elles peuvent être personnelles, temporaires voire précaires.

La servitude est-elle astreinte à des formes particulières ?


La forme authentique (notariée) n’est pas une condition de validité, la forme verbale ou sous seing privé est possible. Toutefois en application de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, les actes constitutifs de servitudes sont obligatoirement soumis à publicité foncière. À défaut, elles sont inopposables aux acquéreurs successifs donc inefficaces.

La convention de voisinage créant en général des droits personnels n’est pas, en principe, obligatoirement soumise à publicité foncière.

Quel est l’intérêt d’une servitude par acte notarié ?



Pour être pleinement efficace, la convention de servitude doit être publiée au fichier immobilier; la forme authentique et notariée s’impose donc. On évitera grâce à publication, les contentieux résultant de la méconnaissance des servitudes, on sécurisera ainsi les rapports entre propriétés voisines sans avoir à craindre les changements de propriétaires.

Le recours au service notarial permet d’envisager la servitude dans toutes ses modalités d’exercices (pour la servitude de passage : usage du chemin, modalités d’entretien et répartition de son coût, tracé précis des canalisations, indemnisation du propriétaire grevé…) car la rédaction d’un acte de servitude est un exercice complexe. Ne dit-on pas qu’elles sont des nids à contentieux ? Pour les relations de voisinage, l’acte authentique permet de transcrire précisément la volonté des parties (voisins), par leur traduction en des termes juridiques évitant ainsi toute difficulté ultérieure d’interprétation.

La conservation par le notaire de l’acte est une forte garantie par rapport à l’acte sous seing privé lequel peut être perdu ou détruit. Le coût de ces actes est très faible par rapport aux enjeux.

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